Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги 2021 года на рынке торговой недвижимости Москвы. За это время в столице открылось 14 ТЦ с суммарной арендопригодной площадью 359,6 тыс. кв. м. Объем нового предложения продемонстрировал положительную динамику (+37,4%) по сравнению с 2020 годом и стал рекордным за последние пять лет. При этом 14 ТЦ с суммарной арендопригодной площадью 170 тыс. кв. м перенесли сроки ввода на 2022 год. До конца 2022 года объем новых торговых площадей может составить 448,2 тыс. кв. м торговых площадей, что на 24,7% превысит показатель 2021 года. В торговых центрах зафиксировано повышение уровня вакансии, который составил 13,7% (на 1,9 п. п. выше показателя 2020 года), сообщается в пресс-релизе компании.

«Несмотря на высокие показатели ввода в столице, торговый рынок недвижимости до сих пор ощущает на себе давление в связи с пандемией и влияние действующих ограничительных мер. Негативные факторы показывают неготовность девелоперов заходить в крупные проекты с длинными сроками окупаемости. Поэтому мы ожидаем, что по мере восстановления рынка и выхода из затянувшегося кризиса 2020–2021 гг. будет восстанавливаться и интерес девелоперов к торговым центрам, и возрастет активность в строительстве качественных торговых объектов разных форматов – ТПУ, комьюнити-центров, региональных моллов», – отметила Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости Knight Frank.

По итогам 2021 года в столице открылось 14 торговых центров с суммарной арендопригодной площадью 359,6 тыс. кв. м (на 37,4% выше аналогичного периода 2020 года, когда было введено 261,6 тыс. кв. м).

В целом ввод 2021 года превысил отметку 300 тыс. кв. м и является самым масштабным за последние пять лет в Москве. Ранее высокие показатели ввода были отмечены в 2015-2016 гг.

С учетом нового объема ввода показатель обеспеченности жителей Москвы качественными торговыми площадями составил 569 кв. м на 1 000 человек. Относительно сопоставимого периода прошлого года рост составил 6,9%. По данному показателю Москва располагается на пятом месте среди городов-миллионников, уступив Санкт-Петербургу, Нижнему Новгороду, Екатеринбургу и Самаре.

Новомосковский административный округ является лидером по обеспеченности (965 кв. м/1 000 чел.), что обусловлено небольшой численностью населения (275 508 чел.). В разрезе административных округов «старой Москвы» наиболее обеспеченными считаются Центральный, Южный и Северный. В перспективе ближайших трех – пяти лет ожидается значительный прирост населения за счет ввода в эксплуатацию большого объема жилья на фоне низкой интенсивности ввода торговых центров и, как следствие, – снижение показателя обеспеченности до 750 кв. м/1 000 чел. Наименее обеспечен качественными торговыми площадями Троицкий административный округ с нулевым значением.

По итогам 2021 года уровень вакансии в торговых центрах Москвы увеличился на 1,9 п. п. (относительно 2020 года) и составил 13,7%. Рост доли свободных площадей обусловлен оптимизацией торговых точек у ретейлеров, столкнувшихся с сильным негативным влиянием пандемии, а также плановой ротацией и окончанием сроков действия договоров, поскольку цикл арендных контрактов в ТЦ подошел к концу. Стоит отметить, что многие арендные соглашения пяти-семилетней давности были подписаны в период рекордных показателей ввода – в 2014–2016 гг.

Интонация Москва, Западный округ, район Щукино, ул. Щукинская, д.7

Уровень вакансии в большинстве объектов, открытых в 2021 году, в среднем составляет 23,2%, что соответствует тренду последних лет – вводу торговых центров с большой долей свободных площадей и активному заполнению в течение первых лет работы. Исключением стал ТРЦ «Павелецкая Плаза» с вакансией менее 15%.

По итогам 2021 года верхний уровень диапазона арендных ставок на помещения в торговых центрах вырос относительно аналогичного периода прошлого года, когда они сократились на 25% относительно границ диапазонов базовой арендной ставки для якорных арендаторов и операторов торговой галереи с небольшой площадью помещений. Также стоит отметить, что ставки аренды в строящихся торговых центрах в первый год работы могут отличаться на 20–30% от ставок в действующих ТЦ.

Максимальные базовые ставки аренды, несмотря на изменения вследствие пандемии, также приходятся на помещения в зоне фуд-корта и для «островной» торговли в действующих объектах с высоким трафиком и могут достигать 120 тыс. руб./кв. м/год. Минимальные ставки аренды устанавливаются на помещения площадью более 2 000 кв. м для якорных арендаторов.

Согласно заявленным планам девелоперов, объем нового ввода в Москве до конца 2022 года составит 448,2 тыс. кв. м торговых площадей. Таким образом, прогноз нового предложения торговых центров на 24,7% выше показателя 2021 года.

По словам Евгении Хакбердиевой, в ближайшие пять лет будет развиваться инфраструктура рядом со станциями Московских центральных диаметров (МЦД), в рамках чего планируется реализация проектов коммерческой и жилой недвижимости. Под строительство уже рассматриваются площадки на Заречной улице, около станций МДЦ «Крекшино», «Дмитровская», «Бутово», «Очаково» и других. Поэтапное развитие общественного транспорта и, в частности, запуск МЦД улучшит транспортную доступность районов по всей Москве, а на месте бывших промзон и пустырей будут создаваться современные и перспективные торгово-деловые кластеры. Кроме того, существует вероятность освоения территорий и, следовательно, развития инфраструктуры рядом со станциями Большой кольцевой линии (БКЛ) – в 2021 году было открыто 10 станций из 31. Также в 2022–2023 гг. на московский рынок торговой недвижимости должны выйти новые районные торговые центры, создающиеся в рамках строительства крупных транспортно-пересадочных узлов (ТПУ). Также продолжается программа открытия районных центров ADG Group с торговой функцией на базе реконструируемых советских кинотеатров.

С 2021 года на 2022 год перенесены сроки ввода 14 ТЦ с суммарной арендопригодной площадью 170 тыс. кв. м. Существует также вероятность корректировки даты ввода 30–40% новых торговых центров, анонсированных к открытию в 2022 году. Однако сокращение объемов ввода не будет существенным, так как часть объектов уже находится в высокой степени готовности и девелоперам невыгодно переносить дату ввода на финальной стадии реализации проекта. Ожидается, что в ближайшие пять лет все заявленные торговые центры выйдут на рынок.

Восстановления трафика ТЦ в России до докризисного уровня можно ожидать не ранее II полугодия 2022 года, а по некоторым сегментам, например развлекательным центрам и кинотеатрам, – не ранее конца 2022 года. Во-первых, если в 2022 году будут введены ограничительные меры, то граждане смогут посещать объекты общественного питания и розничной торговли с предъявлением QR-кода о прививке, документа, подтверждающего, что человек переболел коронавирусом, либо медицинского отвода от вакцинации, следовательно, нововведения физически уменьшат «пропускную» способность объектов. Во-вторых, покупательское поведение претерпит изменения: это и естественная осторожность после прошедших месяцев, и снижение покупательских возможностей, и переориентация на онлайн-шопинг.

Sky Skolkovo Одинцовский район, с. Немчиновка

На фоне текущей эпидемической и экономической ситуации прогнозируется снижение вакансии до 12–13% по итогам 2022 года, а арендные ставки останутся без изменений, т. к. предпосылок для роста нет. В случае возникновения дефицита предложения на рынке коммерческие условия могут начать расти.