Из-за роста долларовых цен на квартиры Москва вернула себе место в топе среди мировых мегаполисов по подорожанию жилья. О трендах на рынке недвижимости в мировом контексте эксперты рассказали в ходе онлайн-конференции «Москва и мир: как чувствует себя столичная недвижимость на фоне мировых мегаполисов».
Долларовый рост
В начале и середине нулевых московская недвижимость привлекала инвесторов со всего мира за счет активного роста цен. Так, с 2001 по 2008 год долларовый индекс цен на квартиры вырос примерно в 7 раз до максимальных $6000 за кв.м. В результате кризиса 2008 года цены в долларах скорректировались примерно на треть, затем постепенно доросли до $5000 за кв. м и «топтались» у этого уровня с 2011 до конца 2014 года. Уже к тому моменту привлекательность московских квартир для зарубежных инвесторов заметно снизилась, а в 2015-2016 гг. после обвала долларовых цен из-за девальвации рубля они совсем потеряли к ней интерес.
Однако последние полтора года московская недвижимость дорожает и в рублях, и в долларах, причем в долларах даже немного сильнее. Так, по данным IRN.RU, с мая 2020 по декабрь 2021 года долларовый индекс цен на квартиры вырос на 32,5%, рублевый – на 34%.
«Москва последний год бьет рекорды по темпам роста цен на жилую недвижимость и уверено входит в топ-10 среди остальных мировых мегаполисов по показателям роста. При этом можно сказать, что рост цен наблюдается во всех сегментах недвижимости, — говорит Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers. — Данный фактор привлекает все больше и больше инвесторов на рынок жилой недвижимости, при этом не только российских, но и зарубежных».
Согласно рейтингу Prime Global Cities Index (PGCI) от Knight Frank, в III квартале 2021 года в 46 проанализированных городах средний темп роста цен на дорогую недвижимость составил 9,5%. Москва со значением индекса в +20,5% в вошла в пятерку лидеров наряду с Майами (+26,4%), азиатскими городами Сеулом (+22,6%) и Шанхаем (+20,5%), Торонто (+20,4%). Как поясняет региональный директор департамента городской недвижимости Knight Frank Russia Андрей Соловьев, для формирования индекса использовалось усредненное скользящее значение за год (III кв. 2021 г. к III кв. 2020 г.). При этом рост цен за 12 месяцев в Москве оказался выше показателя сглаженного индекса и составил 41,6%, только за III квартал рост достиг 18,7%, что превышает годовые показатели большинства городов рейтинга. Годом ранее Москва находилась на 22-м месте, а по итогам II квартала 2021 года занимала шестую строчку.
Но, по мнению руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко, такого интереса зарубежных инвесторов к московскому жилью, какой был в середине нулевых, не наблюдается: «В то время активно росла вся российская экономика, поэтому Россия была в принципе интересна для инвестиций. К тому же сейчас инфляционные процессы идут во всем мире, поэтому дорожает не только недвижимость в Москве, но и во многих других городах мира».
Если в массовом сегменте жилья уже начинается стагнация, элитные квартиры в Москве, по словам Андрея Соловьева, будут дольше удерживать позиции: «Сохраняющийся уровень покупательской активности по-прежнему превышает темпы пополнения рынка, что оказывает дополнительное давление на динамику показателей. Элитный сегмент всегда медленнее реагирует на происходящие изменения, поэтому к концу 2021 – началу 2022 года, возможно, появятся предпосылки к стабилизации ситуации и замедлению темпов роста цен, но ожидать существенного снижения в ближайшей перспективе точно не стоит. Изменение цены здесь в основном определяется структурой предложения, во многом динамика следующих периодов будет зависеть от того, в каких проектах начнутся продажи».
Общие тренды
Тенденции на рынке Москвы сейчас в целом соответствуют мировым. По мнению Олега Репченко, по сравнению с ситуацией 2014-2015 годов, когда рубль дешевел на фоне других валют, сейчас все страны увеличивают объем денег в экономике. «Инфляция растет везде. Даже в европейских странах, которые давно забыли, что такое рост цен. В условиях, когда дорожает все и везде, а не только товары повседневного спроса в России, недвижимость тоже будет повышаться в цене вместе с инфляцией», — считает эксперт.
По словам Кирилла Голышева, темпы строительства жилья в Москве сопоставимы с большинством международных мегаполисов. Еще один общий тренд – уплотнение застройки вблизи центра города. «Москва стремительно набирает обороты по строительству высотных проектов в локациях около центра. То, что казалось лет 10-15 назад невозможным, в текущей ситуации становится реальностью. Это логичная концепция уплотнения территории центральной и околоцентральной части города, которую можно наблюдать в Нью-Йорке, Токио и других мировых столицах», — говорит эксперт.
С точки зрения продуктовых трендов на рынке новостроек, Москва за последние годы заметно «подтянулась» к развитым рынкам недвижимости в плане качества продукта: «Большинство квартир в новостройках предлагаются с отделкой, благоустройство дворов даже в комфортклассе все чаще соответствует европейскому уровню. Появились квартиры с мастер-спальнями, когда в комнате есть гардеробная и ванная – очень распространенный в США вариант планировок», — отмечает Кирилл Голышев.
На новые тренды во многом повлияла пандемия коронавируса. Согласно опросу Knight Frank среди 160 девелоперов в 22 странах мира, около четверти крупных застройщиков меняют свои проекты в условиях пандемии. В будущих проектах около 40% девелоперов собираются предусмотреть помещения для хранения велосипедов, три четверти считают целесообразным включать в планировки квартир рабочие кабинеты. Кроме того, девелоперы планируют использовать бесконтактные технологии и антибактериальные материалы, создавать больше открытых пространств, а также переговорные комнаты и рабочие места для сдачи в аренду.
Вместо квартиры в Москве
Активный рост цен на недвижимость в Москве вновь пробудил интерес жителей российской столицы к зарубежной недвижимости. Даже при цене московского метра в $2500 долларов в 2017-2019 годах у москвичей была возможность поменять квартиру на жилье за границей – см. «Что купить за рубежом вместо квартиры в Москве». В конце 2021 года стоимость метра в Москве превысила $3300, поэтому вариантов становится больше.
Конечно, купить дом в Испании за однушку в хрущевке, как многие делали в середине нулевых, вряд ли получится. Но собственники квартир побольше могут найти немало вариантов. Один из читателей в ходе онлайн-конференции задал вопрос о том, какое жилье и где можно купить вместо трехкомнатной квартиры на «Южной».
Чтобы примерно прикинуть стоимость московской квартиры, можно воспользоваться онлайн-калькулятором IRN.RU – он производит оценку в рублях, долларах и евро. «70-метровая трехкомнатная квартира в панельном доме на «Южной» с кухней 10 кв. м оценивается в 15,8 млн рублей, 214 000 долларов и 190 000 евро. Это достаточная сумма для покупки жилья за рубежом», — говорит Олег Репченко. Например, по данным HomesOverseas, за эти деньги можно купить однокомнатную квартиру на Тенерифе или двушку в Аликанте в Испании, небольшой домик 70-100 кв.м в итальянских Калабрии и Тоскане или двушку в Дюссельдорфе.
