Знаете ли вы, что центр Праги охраняется ЮНЕСКО? Это накладывает на жителей множество обязательств. Поэтому, например, в исторических зданиях старого города нельзя делать ремонт без разрешения международной организации. Собрали ещё несколько интересных фактов о чешской недвижимости – об освоенных подвалах, необычной планировке и странной нумерации домов. Реставрация и ремонт в исторических зданиях на особом контроле
Старый фонд, представляющий историческую и архитектурную ценность, является особой категорией зданий в Чехии. Менять их фасады без предварительного разрешения запрещено. Более того, запрет накладывается и на замену старых окон на современные стеклопакеты, дверей и, конечно, остекление балконов.
Также на крышах таких домов вы не увидите спутниковые тарелки, и всё по той же причине – чтобы не портили облик города.
Подобные ограничительные меры касаются всех домов, находящихся в черте старого города Праги. Многие постройки находятся под охраной ЮНЕСКО. Для любого ремонтного вмешательства в них нужно получить не только согласие от соседей, но и позволение от международной организации, которое, кстати, можно ждать годами! Исключений нет ни для кого – даже для владельца всех помещений в одном таком доме.
Но несмотря на строгость законодательства в этом вопросе, чешские власти поощряют инвесторов и девелоперов, занимающихся реставрацией исторических зданий. Им предоставляют налоговые льготы.
О жизни в объекте старого фонда подробно рассказала Мария – героиня материала «Личный опыт: в Чехии можно жить с комфортом, если знаешь, чего хочешь, и упорно над этим трудишься».
Дом в Праге после капитального ремонта. Подробное описание дома смотрите здесь
А ещё старый дом практически всегда означает отсутствие лифта. Установить его можно по общему решению жильцов и только за их счёт.
Чехия – одна из немногих европейских стран с центральным отоплением
Но не им единым, как говорится. В стране есть несколько наиболее распространённых типов отопительных систем.
Центральное отопление
Работает по привычной нам системе: горячая вода от ТЭЦ или АЭС сначала заводится в дом, а потом по общим стоякам доходит до индивидуальных радиаторов. Как правило, таким образом отапливаются многоквартирные панельные дома.
Начало отопительного сезона по такой схеме по закону может начинаться с 1 сентября, однако на практике включают батареи только тогда, когда дневная температура в течение двух дней опускается ниже 13 градусов.
Домовое отопление
Обогрев по такой системе происходит благодаря нагревательным котлам, установленным на цокольном этаже дома или просто в подъезде. По сути, это собственная котельная. Сами котлы работают на газе, а батареи в квартирах греются уже водой. Поэтому визуально и технически для людей всё выглядит так же, как и при центральном отоплении.
Одно такое устройство, в зависимости от его мощности, может давать тепло одному или нескольким рядом стоящим домам. Встретить домовое отопление можно как в исторических домах, так и в новостройках.
Этажное и персональное отопление
По сути, и то, и другое – аналоги домового отопления. Разница заключается лишь в том, где находится система отопления: на лестничной клетке или в кладовой/ванной каждой конкретной квартиры.
Локальное отопление
Это самый старый вид отопления в Чешской Республике. Отдельные отопительные устройства устанавливаются в каждой комнате. В старину это были камины и печи, позже – стационарные газовые обогреватели, продукты горения от которых выходили на улицу через специальные отверстия. Их, кстати, до сих пор можно заметить под окнами домов старого фонда.
Сегодня во время капитального ремонта дома их зачастую демонтируют, переводя жителей на этажное или персональное отопление. Именно эти виды и являются наиболее выгодными для потребителей. В этих случаях всё регулируется только владельцем. Он может как снижать среднюю температуру нагрева, так и вовсе отключать систему, например, на время своего отъезда.
Дороже всего конечному потребителю обходится центральное и домовое отопление. В обоих случаях человек не может ни контролировать степень нагрева, ни отказаться от отопления.
Квартира с центральным отоплением в курортном городе Марианске-Лазне. Описание объекта здесь
А экономят на обогреве, по возможности отключая индивидуальные системы, многие чехи. Местные могут заменить работающие на полную мощность радиаторы на тёплые носки и свитера. В Чехии не зазорно, а даже почётно ставить во главу угла рациональное потребление природных ресурсов и, как следствие, экономию на отоплении.
От формы собственности зависит многое – сроки оформления сделки, стоимость квартиры и даже возможность сдать её в аренду
В Чехии существует несколько форм собственности на недвижимость:
государственная/муниципальная,
частная,
кооперативная,
совместная/долевая.
Недвижимость в государственной собственности представляет собой неприватизированные квартиры в многоквартирных домах. Люди не владеют объектами, а арендуют их – продаётся не сама квартира, а наёмное право.
Частная собственность – наиболее распространённая форма собственности (наряду с кооперативной) и надёжная. Такая недвижимость записана в национальном кадастре.
Покупка кооперативной квартиры предполагает владение лишь долей общей собственности кооператива. Поэтому хозяин во многом зависит от общего устава. Так, на сдачу в аренду часто требуется разрешение кооператива, получение которого может быть платным. Также по уставу может быть запрещена покупка квартиры иностранцами или проживание с животными.
Зато такие объекты дешевле, чем те, что находятся в частной собственности. А ещё квартиру в кооперативе можно купить за несколько дней, так как запись в кадастре недвижимости не делается. Перевести квартиру из кооперативной в частную собственность можно после погашения стоимости дома кооперативом.
При совместной собственности владельцем недвижимости, например многоквартирного дома, может выступать товарищество собственников. В этом случае в кадастре предметом собственности выступает целый дом. Компания вносится в Торговый реестр, стоимость здания является уставным капиталом, дольщиками в нём – жильцы. Покупая квартиру, человек становится не владельцем, а пайщиком.
Эта форма с юридической точки зрения самая запутанная. Ни жильцы, ни товарищество, ни магистрат не выступают полноценными собственниками. Все вместе они совладельцы дома и находящихся в нем квартир.
Необычная планировка чешских квартир, или Что такое kk
В объявлении о продаже или аренде объекта первая цифра всегда обозначает количество комнат. То есть и «1+1», и «1+kk», и «1+0» сходны тем, что в квартире одна комната. Вопросы вызывает то, что стоит после плюса.
Дополнительное kk – это сокращение от чешского kuchyňský kout, то есть кухонный уголок, который занимает одну из стен жилой комнаты. Не надо путать его с полноценной отдельной кухней: кухонный угол – это часть гостиной.
Вот так выглядит кухонный уголок в гостиной. Подробнее об этой квартире читайте тут
То есть объявление «2+kk» следует понимать как «в квартире есть одна спальня и одна гостиная с кухонным уголком». Отдельного помещения под кухню нет. А вот «1+kk», по сути, является студией. В одном пространстве совмещены и спальня, и кухня. На чешском рынке такие объекты ещё называют «гарсоньерой» или «гарсонкой».
Если же владелец указывает в объявлении «3+1», это значит, что в квартире три комнаты и одна отдельная кухня. Ноль после знака плюс (например, «1+0») ставится тогда, когда жильё вообще не оборудовано кухонной зоной, даже маленьким уголком.
Дополнительные площади типа террас, балконов и лоджий будут указаны в объявлении буквами:
b – балкон,
l – лоджия,
t – терраса.
Таким образом, понятно, что квартира «2+kk/b» имеет одну спальню, одну гостиную, совмещённую с кухонным уголком, и балкон.
Освоенный подвал повышает стоимость объекта
На рынке жилой недвижимости Чехии несколько наиболее распространённых типов недвижимости:
частные дома,
квартиры в историческом фонде,
многоквартирные монолитно-кирпичные дома,
типовые многоэтажки времён социализма.
Последние похожи на российские аналоги, но в них есть свои плюсы – подсобные помещения в подвале. Они могут пустовать, а могут быть освоены, то есть разбиты на боксы. Во втором случае местным жителям дают доступ к таким подсобкам.
Вот в этом доме продаётся квартира с собственным выделенным боксом в подвале
Площадь подвальных кладовок невелика, более того, она не входит в общую площадь жилого объекта. Тем не менее ценность (читай – стоимость) недвижимости увеличивается.
Как правило, квартиры с индивидуальными подвалами находятся в кооперативной собственности.
А ещё в домах часто есть так называемая кочаркарна (от чешского kočárek, что переводится как детская коляска). Это помещение общего пользования для колясок и велосипедов.
Подвальные боксы, выделяемые в пользование жителям многоквартирных домов, есть и в Финляндии. Там они называются kellari. В Германии эту функцию выполняют «келлеры».
Особенности нумерации домов и квартир
В Чехии система учёта недвижимости и адресная система не совпадают.
На каждом доме висят две таблички: красная (číslo popisné) и синяя (orientační číslo). На первой указан номер, присвоенный зданию в кадастре, на второй – почтовый. Как правило, число, указанное на красной табличке, больше по значению, чем то, что на синей.
В Чехии на домах висят две таблички. На первой указан номер, присвоенный зданию в кадастре, на второй – почтовый
Адрес Praha 6, Československé armády 601/23 можно прочитать так: район Прага 6, улица Československé armády, 601/23. В адресе обязательно должно быть два номера!
Нет здесь и такого понятия, как подъезд. В многоквартирных жилых зданиях каждый из них пронумерован как отдельный дом. То есть жители одного и того же дома, живущие в разных подъездах, будут указывать свой адрес как «дом 31» и «дом 33».
Для отправки почты адрес стоит указывать по такому принципу: название улицы, номер дома (orientační číslo), индекс, административная часть, населённый пункт, район. Вместо номера квартиры пишется имя и фамилия адресата. В кадастре тот же объект будет указан так: населённый пункт, кадастровая территория, номер дома (číslo popisné), номер квартиры.
Кстати о квартирной нумерации: привычное нам числовое обозначение жилья появляется только сейчас и только в новостройках. В старом фонде на всех почтовых ящиках пишутся ФИО проживающих. Поэтому, если вы планируете получать письма, укажите свои данные, иначе послание вам не дойдёт.
Ну и самое понятное, по сравнению с вышеперечисленным, это этажность. Классическая нумерация этажей начинается с нуля. То, что для нас является первым этажом, для чеха – нулевой. А чешский первый будет для нас вторым… Кстати, поэтому в лифте есть кнопка «0», нажав на которую вы попадёте именно на первый этаж.
Цокольный, если он есть, будет называться не нулевым, а přízemí. В помещениях на этом уровне часто нет окон или они расположены на уровне земли.
В стране распространена авансовая система платежей за коммуналку. Ежемесячно владелец квартиры вносит сумму, равную стоимости объёма услуг, потреблённых в прошлом году, разделённой на общее количество месяцев.
Фактические показания приборов учёта снимаются лишь раз – в конце календарного года. При наличии задолженности поставщик выставляет дополнительный счёт, при переплате – возвращает деньги, внося их в качестве аванса на следующий расчётный период.
Страница портала Почты Чехии с инструкцией о настройке сервиса SIPO – агента по сбору платежей от физических лиц по налогам, аренде, электричеству, газу, воде, абонентской платы за радио и телевидение, платы за кабельное телевидение и прочие услуги
Способ оплаты можно выбрать самостоятельно. Некоторые предпочитают подключить к системе оплаты банковский счёт, с которого деньги будут списываться автоматически. Второй способ – подписать в банке заявление о ежемесячном перечислении оговорённой суммы. Эти транзакции будут отражены в личном кабинете. Самый консервативный вариант – оплата по квитанциям, которые приходят на почту.
Подробнее о коммунальных платежах и их размерах читайте в материале «Содержание недвижимости в Чехии»
Арендодатель, скорее всего, потребует «кауце»
Арендуя жильё в Чехии, вы должны быть готовы к трём платежам.
Nájemné – оплата аренды.
Poplatky – коммунальные платежи (клининг, канализация, лифт, вывоз мусора, охрана). Расходы за потребление газа, электричества и воды арендатор оплачивает сам, так как в Чехии счётчики привязываются не к недвижимости, а к потребителю. Так что новый жилец при въезде в съёмное жильё переоформляет договор на себя.
Kauce (или, как прописано в параграфе 2254 ГК 89/2012, jistota) – депозит, который квартиросъёмщик оставляет хозяину как гарант покрытия возможного ущерба недвижимости и имуществу в нём.
Кауце, как правило, не превышает стоимости месячного проживания. Но по закону хозяин может затребовать с арендатора залог в размере оплаты за три месяца (до 2017 года его максимальная величина составляла шесть арендных плат). Так, например, делают, если в помещении сделан хороший ремонт или установлена дорогая техника.
Вернуть депозит арендодатель обязан по окончании срока аренды. Вычесть определённую сумму из депозита или удержать его полностью владелец квартиры имеет право, если есть долги за коммунальные услуги или испорчено имущество.
Согласно обновлённому закону, арендатор имеет право на проценты за то, что в течение всего срока аренды не мог использовать сумму, внесённую в качестве залога. Но только после вычета (при необходимости) расходов за ущерб или коммуналку.
«Если должны быть выплачены проценты, но их размер не был установлен заранее, должник платит проценты в размере, установленном законом. В противном случае должник платит проценты, соразмерные тем, которые выплачивают банки по месту жительства или регистрации должника в момент подписания договора», – гласит параграф 1802 нового Гражданского кодекса.
Об удивительных бытовых привычках и особенностях недвижимости в разных странах читайте в нашем материале.
Фото: Unsplash (Rich Martello, Dorien Beernink), база объектов prian.ru
